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离婚的婚前房产分割,有两类情况容易模糊,我们今天来说说透

时间:2019-03-21 16:19:02

  今天看到欧神写的一篇关于离婚房产分割的微文,说的是夫妻离婚时,婚前房产如果分割补偿。欧神的意见是,婚后共同还贷的利息部分一家一半,本金不算。如果按照欧神的说法,房屋作为婚前财产,在离婚时分割时,房屋的增值收益不计算。

  大神写得很好,直击痛点,畅快淋漓。但目前关于离婚时婚前购房婚后继续按揭还款的房产分割,还是有点说不清道不明。这个话题很敏感很头疼,但的确需要面对。今天干脆就把它说说透,道道明。

  我们知道,法律的解释和执行,都是以理性和事实为基础,一刀切下去,干干净净。比如说抢劫罪就是抢劫罪,绝不可能是盗窃罪,更不可能既是抢劫又是盗窃。

  但至于抢劫罪判七年还是十年,这个视情况而定,只要在司法解释内,都有余地。

  所以,先定性,再定量,是司法审判的常态。不可能倒过来。婚前财产离婚分割司法解释就是先定性。

  我们先看看什么是婚前财产。婚前财产,顾名思义,也就是说一方所有的财产,是结婚前所得。

  我们现在处理离婚时婚前房产分割时,通常会碰到两种情况。

  第一种情况。一方婚前买的房产,但是属于按揭贷款的,婚后有一段时间是继续按揭还款的,应该属于夫妻共同还款,那么房产是不是有一部分就属于夫妻共同财产呢?

  第二种情况,一方婚前买的房产,婚后增值了,那么增值的部分属于婚后收益喽,也属于夫妻财产吧?

  回答问题前,我们来看看哪些属于夫妻婚后共同财产,婚姻法有规定的呢。

  《中华人民共和国婚姻法》第十七条明确规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

  1.工资、奖金;

  2.生产、经营的收益;

  3.知识产权的收益;

  4.继承或赠与所得的财产;

  5.其他应当归共同所有的财产。

  了解了这个以后,我们继续探讨这两种情况。

  第一种情况,婚后继续按揭还款。

  其实婚前某一方购买的房产,在结婚后,是不在夫妻共同财产的这5列里面的前4列里面的。第5点没说清楚,没说清楚的如果双方僵持不下就等法院判决吧。至少在前4点里面,还是不属于婚后财产的。

  为什么呢?我们来分析一下婚前买房的过程。

  首先一方付首付,签署购房合同,然后房管局鉴证,然后办理银行按揭,然后银行下款,然后交房,然后面积补差开发票,然后办理产权证土地证(或者不动产登记)。

  是这个流程吧,老棕衣卖了十几年房子这点不会错吧。

  好了,其实从法律上说,钱房两讫,就算交易完成,一手交钱一手交货,你不算交易完成难道还算交易没完成么?并且,钱房两讫以后,还有产证一本。

  那你说,你按揭了,这本产证就不完全是你的。不是吧,就好比你买房,钱不够,找个人接了钱把房款付了,你就可以说这个房子的产权有借钱人的一部分么?说不通吧。

  一码归一码。

  不服么?我们再理论一下。你到银行按揭,是不是把你自己的房子作为抵押呢?是的吧。试想一下,如果你首付30%,按揭70%。按照你的理论,你只有30%的产权是吧。但是银行凭什么用你的30%的产权来按70%贷款呢?这说不通吧。

  其实,银行是按照你100%的产权来打个折,按70%的比例给你办按揭贷款。也就是说,你是用100%的产权来向银行贷款的。

  所以,不管你找银行借钱,还是找亲戚朋友借钱,总之,你和开发商之间,一定是钱房两讫。开发商拿到全款,你拿到房子的全部产权。只不过,你还背上了一部分债务。

  退一万步来说,如果有一天你还不起按揭了。银行按照按揭协议,可以处置你的产权,就是卖掉,卖掉的钱扣除欠银行的钱之后,还会换给你。

  比如说,你房子买来100万,按揭70万,还了20万,你不还了。银行可以把你的房子卖掉,如果行情好可以卖150万的话,银行拿走50万加上利息什么的,多余的还必须要还给你。

  所以结论就是,不管你怎么买房的,能办的来产证,房子就是你自己的,和债务无关。还是一码归一码。

  如果你婚前买的房子是100%产权,那么,房子100%就是婚前财产,当然,如果你按揭贷款或者借款,也都属于婚前债务。非常清晰,没毛病。很多人只盯着婚前财产,不看婚前债务,都是片面的。

  那么如果不算婚后财产的话,如果的确是婚后夫妻共同还款,那怎么清算呢?看看司法解释。

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

  第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  司法解释是双方协议处理。什么叫协议处理,就是离婚夫妻商量着办。但这里面最重要的,就是司法解释没有明确这种情况下婚前财产必须分割,只是必须商量。也就是说,你坚持分割,找不到法律直接支持;坚持商量,法律支持。但商量的结果是什么,就不知道了,也没法预测,更没法通过法律判定。

  这个就是一个模糊不清的地方。但是如果你可以举证,你是独立用自己婚前所得还款,或者自己父母帮助自己还款,并没有夫妻用婚后财产共同还款,如果法院支持,那么也就不必协商了,直接算婚前财产。

  但是按理来说,不管是否婚后用共同财产还按揭,都与婚前财产无关,只与婚前债务有关。财产的性质没有变,债务的量变了。于情于理,持有婚前房产的一方,都应该给予另一方与补偿,但是补偿的性质与产权无关,只与债务有关。

  各位如果碰到类似情况(当然最好别碰到),可以按老棕衣的思路去和法院说一下,没准有用。

  第二种情况,婚前财产婚后增值,另一方有份么。

  可能绝大多数人都会认为这婚后增值部分理应属于夫妻共同收益,也就是说增值收益的部分,属于婚后财产。但是我们看到,婚后财产里面的前4点,也并没有这部分。因为房产增值,并不是经营所得,因为你没有营业执照啊。

  高院关于婚姻法解释里,对于婚前买房,婚后共同还贷,房产增值部分,是这么说的。

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

  第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  我们来分析一下:

  规定了前提是婚后用夫妻共同财产还贷的,才可以协议处理。如果婚后是一方婚前财产或者其父母帮其还贷的,还是没有商量的余地。

  比如说,小张婚前买房,办理按揭。但是按揭还款一直是其父母帮忙还,并且有银行转账流水,这张银行卡也不是其工资卡,或者小张爱人也没有往里面打钱。那么,这种情况,就不会被认定为夫妻婚后共同财产还贷。

  再比如说,小张婚前买房,办理按揭。按揭100万,但是小张还款卡里面有超过100万的现金余额,且婚后没有打钱进去,一直是这张卡扣房贷。那么,这张银行卡里面的钱,是婚前存的,前婚后没有再打钱进去,这里面的余额就可以被认定为小张的婚前财产。既然是婚前财产一直还贷,也就是说和婚后夫妻共同财产还款没关系了。那也就和小张的爱人没关系了。

  当然,如果这张银行卡,小张爱人也经常打钱进去,或者婚后小张的工资卡也是这张卡,那就说不清了。都进一个池子里了,你能说,这池子里的水,哪一部分是婚前财产,哪一部分是婚后财产呢?既然说不清楚,就无法证明没有用婚后共同财产还款,无法举证,就协商呗。

  婚姻法第三十九条第一款。

  第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

  夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。

  也就是说,如果夫妻双方婚后用共同财产还贷款,离婚时如果协商不了,那么按照这个第三十九条。由人民法院对于婚后增值部分向照顾子女和女方权益的原则判决。

  好吧,孩子要享受增值,同意。亲生的嘛!

  女方要多照顾一点,绅士们一般会同意,其他人不一定会同意,但也没办法,法院会这样判。

  但是婚后房产增值部分离婚时平分或者给女方多一点,老棕衣也有点另类的想法和大家分享一下。

  我们平时说投资投资,说的就是买入一样的东西,这个东西有增值的潜力,可能过了一段时间,这个东西的价值会上升。

  房产也是一样,现在的房产的确是一种可投资的资产,除了居住以外,升值后出售,也可以赚很多钱。它是一种可以变现的资产。

  那么当我们投资买入时,其实我们这时候付出的代价,是包括现在的房产加上后期不可预测的价值浮动结果的。

  就像你买了股票,这个股票就包括以后的涨跌的结果变量。这个道理,就是你既然买了,就要对你买的东西日后的价值变化负责。涨了你可以享受账面收益,跌了,你也必须承担账面损失。

  同样,你在婚前买了房,房子日后涨了,你就可以享受房屋价值增值的收益,但是,万一房子跌了,你好像也必须承担账面损失吧。你不能说,好的结果我要,坏的结果,我不要。没道理!

  回到我们一开始的话题,如果一方婚前买入房产,婚后居然房价跌了,那么离婚的时候,另一方需不需要把账面损失的部分共同承担一点呢?

  比如说,男方婚前买了500万房产,婚后共同财产还贷。那么离婚时一看,房产只值400万,账面损失100万。那么,这个100万的账面损失,女方离婚的时候要不要共同承担呢?

  用南京话来讲,就是,带你一巴掌呼死!

  好吧,小编承认,这个话题是要被女同胞们唾骂的。但是,如果只是婚前房产增值共享,婚前房产损失不共享,好像也不是很公平哦。既然你想获得共同收益,那么风险要共担吧。

  好了,今天就说这么多,欢迎来电来函讨论!